نقل ملكية عقار مرهون للبنك: دليلك الكامل للخطوات والشروط | موقع الشمس لشروحات الخدمات السعودية

ما هو الرهن العقاري وكيف يعمل؟

الرهن العقاري هو عقد يتم بموجبه تسجيل عقار كضمان مقابل الحصول على تمويل مالي، بموجب هذا العقد، يحصل المُقرِض (مثل البنك) على حق عيني على العقار، مما يمنحه الأولوية في استيفاء دينه من قيمة هذا العقار في حال تعثر المقترض عن السداد، يبقى العقار في حيازة مالكه الأصلي ويستخدمه بشكل طبيعي، لكن لا يمكن بيعه أو نقل ملكيته دون فك الرهن أولاً.

شراء عقار مرهون للبنك: الخطوات والمستندات

نعم، يمكنك شراء عقار مرهون للبنك، ولكن العملية تتطلب فك الرهن القائم أولاً، يتم ذلك عبر خطوات وإجراءات محددة تضمن حقوق جميع الأطراف: البائع، المشتري، والبنك، الشرط الأساسي الذي تضعه بعض البنوك هو ألا يتجاوز مبلغ الرهن 60% من قيمة العقار.

خطوات شراء منزل مرهون للبنك العقاري

لإتمام عملية شراء عقار مرهون، يجب اتباع الخطوات التالية بالترتيب لضمان انتقال الملكية بشكل سليم وقانوني:

كتابة عقد شراء مبدئي بين البائع والمشتري بعد سداد قيمة الرهن المتبقية للبنك، سواء تم السداد نقدًا أو عبر قرض جديد للمشتري.
في حال كان المشتري سيحصل على قرض جديد، يجب عليه تقديم طلب تمويل عقاري للبنك مع كافة المستندات المطلوبة.
بعد موافقة البنك على فك الرهن (بعد استلام المبلغ المتبقي) أو على منح قرض جديد للمشتري، يتم تحرير عقد البيع النهائي.
بعد توقيع العقد النهائي، يتم شطب الرهن السابق عن العقار رسميًا في السجلات العقارية وتسجيله باسم المالك الجديد.

المستندات المطلوبة من المشتري

للموافقة على شراء عقار مرهون، سيحتاج المشتري لتقديم مجموعة من الوثائق للبنك، وهي:

صورة من بطاقة الهوية الوطنية سارية المفعول.
تقديم طلب رسمي للموافقة على تحويل القرض أو الحصول على قرض جديد.
كشف حساب بنكي لآخر 3 أشهر.
تعبئة نموذج “لجنة دراسة الطلب” الخاص بالبنك.
تقديم خطاب تعريف بالراتب من جهة العمل، وعقد العمل، وبيانات العنوان الوطني.

كيفية نقل ملكية عقار مرهون إلى شخص آخر

يحق لمالك العقار المرهون التصرف فيه ونقل ملكيته إلى طرف آخر، ولكن يجب أن يتم ذلك بالتنسيق الكامل مع البنك الدائن ووفقًا للإرشادات التالية لضمان حقوق كافة الأطراف:

الحصول على “شهادة التزامات” من البنك الدائن، وهي وثيقة توضح المبلغ المتبقي من القرض الذي يجب على المالك سداده لفك الرهن.
تقديم “شهادة عدم ممانعة” من مطور العقار (إذا كان العقار ضمن مشروع سكني)، للتأكيد على عدم وجود أي مستحقات مالية متأخرة كرسوم خدمة أو صيانة.
بعد سداد المبلغ المتبقي وفك الرهن، يتم تسجيل العقار باسم المشتري الجديد في كتابة العدل، وهي خطوة أساسية لضمان حقوق المشتري ومنع أي محاولات احتيال.

الشروط الأساسية للحصول على قرض عقاري في السعودية

إذا كنت ترغب في الحصول على تمويل لشراء عقار، سواء كان مرهونًا أم لا، فهناك مجموعة من الشروط العامة التي تطلبها البنوك والمؤسسات التمويلية:

الوظيفة: أن يكون المتقدم على رأس عمل في إحدى الجهات المعتمدة لدى البنك.
الجنسية: أن يكون المتقدم سعودي الجنسية.
العمر: ألا يقل عمر المتقدم عن 18 عامًا ولا يزيد عن 60 عامًا عند استحقاق آخر قسط.
مدة الخدمة: ألا تقل فترة الخدمة في الوظيفة الحالية عن 6 أشهر.
الراتب: ألا يقل الدخل الشهري عن الحد الأدنى الذي يحدده البنك (غالبًا يبدأ من 3000 ريال سعودي).
القدرة الائتمانية: أن تسمح الالتزامات المالية الحالية للمتقدم بالحصول على قسط قرض الرهن العقاري.

أسئلة شائعة حول بيع وشراء العقارات المرهونة

هل يمكنني بيع بيتي وهو مرهون للبنك؟

نعم، يمكنك بيع العقار المرهون قبل سداد كامل الدين. الإجراء المتبع هو أن يتم استخدام جزء من مبلغ البيع الذي يدفعه المشتري لسداد المبلغ المتبقي من القرض للبنك مباشرة، بمجرد استلام البنك لكامل مستحقاته، يقوم بفك الرهن، مما يسمح بإتمام إجراءات نقل الملكية للمشتري الجديد بشكل قانوني.

ما الهدف من نظام التمويل العقاري الجديد؟

يهدف نظام التمويل العقاري المحدث في المملكة إلى تحقيق عدة إصلاحات جوهرية، أبرزها:

إصلاح وتنظيم العلاقة بين الممول (البنك) والمستفيد (المقترض) بشكل واضح.
تحسين إجراءات تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين.
توفير ضمانات قوية وموثوقة مقابل التمويل لحماية حقوق الطرفين.
إبقاء العقار في حيازة مالكه الأصلي (الراهن) مع تسجيل الرهن فقط، دون الحاجة لنقل الملكية إلى الممول (المرتهن).

كيف يتم فك رهن عقاري لغرض بيعه؟

لفك الرهن عن عقار بهدف بيعه، يجب على البائع (المالك الحالي) اتخاذ الخطوات التالية:

التواصل مع البنك لمعرفة المبلغ المتبقي من القرض وطلب خطاب “السداد المبكر”.
سداد المبلغ المتبقي بالكامل، وغالبًا ما يتم ذلك من أموال المشتري كجزء من ثمن العقار.
دفع أي رسوم مترتبة على السداد المبكر، إن وجدت في العقد.
بعد السداد، يصدر البنك شهادة “فك رهن” تسمح للمالك بنقل ملكية العقار للمشتري.